Жилое — нежилое: почему апартаменты переводят в квартиры

Дата публикации: 26 декабря 2025

Жилое — нежилое: почему апартаменты переводят в квартиры

Застройщики в Москве все чаще стали переводить апартаменты в жилье. В чем причина такой тенденции и распространится ли она на всю Россию, разбирались Финансы Mail.

Источник: Пресс-служба компании "Метриум"

В чем разница

В повседневной жизни апартаменты и квартиры часто используются как синонимы: их покупают у застройщиков, в них можно делать ремонт, их можно сдавать и снимать. Однако для российского законодательства разница между квартирой и апартаментами довольно существенная.

Так, квартиры признаются полноценным жильем, а апартаменты являются коммерческим помещением.

«Хотя фактически люди могут проживать в апартаментах длительное время, юридически такие помещения считаются коммерческой недвижимостью», — отмечает Юрий Митин, юрист, управляющий партнер компании «Интеллектуальная защита».

Он поясняет, что в апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию. Социальные льготы, такие как прикрепление к поликлинике, школе и детскому саду владелец апартаментов не получит.

Более того, Юрий Митин подчеркивает, что квартиры, в отличие от апартаментов, облагаются меньшими коммунальными платежами, поскольку тарифы для жилых помещений ниже, чем для коммерческих объектов.

А Србуи Манджиева, ведущий юрист ЕЮС, напоминает, что собственники как жилых, так и не жилых помещений обязаны платить налог на имущество физических лиц. При этом налог, уплачиваемый за апартаменты, может оказаться существенно выше налога за аналогичную по параметрам квартиру.

Новый тренд

Сегодня апартаменты все чаще переводят в категорию жилых помещений. Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум», сообщает, что подобная смена статуса уже произошла в «Золотом квартале» (Quartier d"Or), «Верейской 41», «Космо 4/22», Lunar и Ahead.

Дело в том, что правительство Москвы еще в 2024 году начало борьбу с квазижильем. Поскольку федерального закона об апартаментах в России нет, столичные власти прибегали к другим инструментам.

«Власти мегаполиса с октября 2024 года ввели мораторий на строительство новых подобных объектов. Однако запретительные меры не ограничиваются этим решением. Судебные иски предъявляются и в отношении уже согласованных ранее проектов, чинятся административные препятствия, мешающие вводу зданий в эксплуатацию. В результате возрастает заинтересованность девелоперов в оформлении жилого статуса новостроек, что позволяет избежать нежелательных юридических коллизий», — говорит Руслан Сырцов.

Эксперт предупреждает — на фоне усиления проверок, ужесточения бюрократических процедур и возможности перевода объектов из нежилых в жилые покупатели рискуют столкнуться с задержками ввода постройки в эксплуатацию.

Однако есть и плюс. Обычно апартаменты стоят дешевле квартир. Получается, что дольщики, заключившие договора до изменения статуса, получат квартиру и отдадут на порядок меньшую сумму, чем приобретали бы изначально жилой объект.

Девелоперы тоже не останутся в проигрыше. Как поясняет Екатерина Шенгель, вице-президент Российской Гильдии Риэлторов, перевод апартаментов в жилье в целом выглядит выгодным именно в ликвидной, качественной части рынка: статус жилья повышает стоимость и скорость продаж, расширяет аудиторию покупателей, упрощает использование ипотеки и снижает регуляторные риски.

Однако эффект не универсален: затраты на перепроектирование, согласование, возможное развитие инфраструктуры и временные издержки делают такой шаг оправданным только для относительно ограниченного числа проектов, где прирост стоимости и ликвидности перекрывает все расходы.

«В результате перевод апартаментов в жилье становится точечной, адресной практикой — инструментом для девелоперов, которые изначально создавали по сути “квартиры под видом апартов” и теперь легализуют фактическое содержание через изменение статуса», — говорит она.

Для чего нужно

Перевод апартаментов в квартиры, какой бы выгодой не был для застройщиков, решение не их, а правительства Москвы. Зачем же столичным властям такие изменения? Тут все просто — владельцы и жители апартаментов не имеют тех же прав и возможностей, что и проживающие в квартире. К тому же вокруг апартаментов социальную инфраструктуру обычно не развивают.

«Почему мы прекратили принимать такие градостроительные решения — это вопрос обеспечения необходимой инфраструктурой. Апартаменты — это не жилье, в них нельзя прописаться. Соответственно, нельзя по месту жительства получить необходимые услуги», — отмечал заммэра Москвы Владимир Ефимов, объясняя приостановку выдач разрешений на строительство апартаментов.

Другой проблемой таких объектов он называл невозможность предъявить требования санитарно-эпидемиологических норм: по площади, планировке, уровню шума и прочему. А значит, невозможно гарантировать горожанам безопасные и безвредные условия жизни.

Столичные власти в целом в 2024 году взяли курс на улучшение жилищных условий москвичей. Они выразили интерес к появлению домов с социальной инфраструктурой. Кроме того, в прошлом году в Москве запретили строить маленькие квартиры — с 1 августа «однушки» должны быть не менее 28 квадратных метров, «двушки» — не менее 44 квадратных метров.

Из Москвы в Россию

Пока тенденция перевода апартаментов в квартиры затронула Москву и область. Что же с другими городами? Ждать ли массового перехода нежилых помещений в жилые?

«Практика перевода в ближайшей перспективе остается во многом московской и подмосковной историей, поскольку именно здесь накопился значительный массив апартаментов и сформировался политический запрос властей на “разруливание” этого наследия», — говорит Екатерина Шенгель.

Для масштабирования такой практики на всю Россию нужны одновременно воля региональных властей, экономический смысл для девелопера и наличие проектов, действительно близких к жилью по своим параметрам, а в большинстве регионов этих условий пока нет или они проявляются точечно.

Поэтому вероятнее всего, речь будет идти о отдельных кейсах в крупных агломерациях, но не о массовом федеральном тренде, сопоставимом с московским, подчеркивает она.

Как переводят

Как отмечает Юрий Митин, не все апартаменты можно перевести в жилье.

«Ключевое значение имеют два обстоятельства: во-первых, должно быть соответствие градостроительным и санитарным требованиям, которые установлены для жилых помещений, во-вторых — земельный участок под домом должен иметь назначение “для жилья” или “жилой застройки” в документах о градостроительном планировании», — поясняет юрист.

Если переводить на стадии проектирования или строительства, процедура будет проще. Однако если апарт-комплекс уже сдан, перевести его в жилье можно только при условии, что помещения отвечают всем действующим требованиям по площади, освещенности, вентиляции, наличию кухонь, окон, санитарных зон, противопожарным нормам и другим критериям, предусмотренным законодательством.

Юрий Митин предупреждает: потребуется прохождение многолетнего и дорогостоящего согласования с муниципальными и контролирующими органами, экспертизы, согласие собственников и, зачастую, реконструкция самого здания. Если выявится, что какие-то параметры изменить невозможно, например, нет окон, не соответствует высота потолков или инсоляция, сделать объект жилым не разрешат.

При этом, российское законодательство разрешает переводить апартаменты одному собственнику. Но только если он располагается в многоквартирном доме и над ним отсутствуют нежилые помещения, в том числе такие же апартаменты.

«Например, если ваш апартамент располагается на последнем этаже и здание, в котором он находится имеет статус многоквартирного дома, то такой перевод скорее возможен», — говорит Србуи Манджиева.

Собственнику потребуется сначала подготовить проект перепланировки и переустройства, а затем обратиться в администрацию за соответствующим разрешением.

Как добавляет Юрий Митин, помещение должно реально отвечать требованиям, предъявляемым к жилью — в нем должны быть обеспечены условия для постоянного проживания: достаточная площадь, естественное освещение, наличие необходимых коммуникаций, вентиляции, сантехники и так далее. Кроме того, потребуется согласие других собственников, так как перевод связан с изменением режима использования общедомового имущества и правил проживания.

«Если вы счастливый обладатель апартаментов, рекомендуем использовать его по назначению-допустим под офис или сдать кому-либо в аренду. А если вы намереваетесь купить апартаменты, потому что они дешевле, с целью после перевести в жилое, будьте готовы к тому, что это не всегда возможно и очень даже непросто и дорого», — заключает Србуи Манджиева.

«Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией».

https://finance.mail.ru/article/zhiloe-nezhiloe-pochemu-apartamenty-perevodyat-v-kvartiry-69193318/

Также в телеграмм: t.me/msrabotaru

Информационная служба Всероссийского портала  "Молодой специалист" msrabota.ru

Поделиться: